Un elemento central dentro de la discusión sobre los mecanismos que configuran el desarrollo de las ciudades, la desigualdad en la población y la concentración de la riqueza lo constituyen las relaciones entre la banca y el sector inmobiliario. En el caso específico de la ciudad de Panamá, esta relación se expresa de forma evidente por las relaciones familiares entre los grandes terratenientes urbanos y el sector financiero local.
La crisis económica generada a partir del colapso del sistema financiero y del fraude inmobiliario en Estados Unidos ha vuelto a poner en relieve la importancia de regular ambos sectores. Especialmente porque el impacto de la crisis ha originado dos escenarios contrapuestos y conflictivos:
- Por un lado, encontramos que con la recesión miles o quizás millones de familias han perdido sus hogares debido a la imposibilidad de poder pagar sus hipotecas a los bancos que les prestaron, con pocas garantías, para la adquisición de propiedades muchas veces sobrevaloradas.
- Por el otro, ‘la recuperación económica’ recientemente manifestada en los Estados Unidos, también ha dejado entrever la magnitud de los grandes beneficios acumulados por unas pocas familias. La desigualdad en los ingresos en los Estados Unidos ha aumentado luego de pasada la crisis económica, una tendencia que ya traía tres décadas de manifestarse, pero que con la crisis ha empeorado.
La magnitud de estos impactos, ha impulsado una serie de fenómenos que se manifiestan con diverso orden de magnitud pero con similares características en diferentes ciudades del mundo. Consideramos para este análisis tres aspectos como los fundamentales:
- Acumulación de capitales y alta liquidez: luego de un largo período en que por un lado naciones productoras de materias primas, y por el otro manufacturadores, lograron acumular grandes cantidades de efectivo, a partir de las demandas de bienes y servicios originadas en países del primer mundo. Una elevada acumulación de capital, la crisis económica y las debilidades de las economías europeas y norteamericana llevaron a un período de bajas tasas de interés. Como veremos más adelante, esto será un mecanismo fundamental para entender la urgencia del boom inmobiliario como mecanismo de resguardo para esta riqueza recién acumulada.
- Construcción de rascacielos: según el índice de rascacielos, el boom en la construcción de rascacielos se encuentra fuertemente ligado a los ciclos económicos, siendo un indicativo bastante claro de los momentos de crisis económica. El ciclo está relacionado con procesos de saturación de la inversión, especulación y expansión monetaria. Se considera que el decline en las tasas de interés al inicio del boom inmobiliario aumenta el precio de la tierra; genera un aumento de la demanda por espacios para alquiler y por último provee de capital para invertir en tecnologías de construcción que faciliten el romper récords en la altura de los edificios. Según esta teoría, los edificios más altos aparecen justo al final del ciclo económico. Otros estudiosos señalan que la altura refleja también una relación con la velocidad del crecimiento del producto interno bruto.
- Crisis de asequibilidad de la vivienda: reducción del stock de vivienda de interés social y aumento considerable de la oferta de vivienda suntuosa. La crisis de asequibilidad se manifiesta en la expulsión de la población de los centros urbanos de las áreas metropolitanas hacia las periferias, debido a un aumento en los costes de la vivienda y a la presión inmobiliaria que busca una apropiarse de estos espacios como un mecanismo para maximizar la renta.
Todos estos elementos han impulsado el debate sobre la necesidad de regular los mercados financieros, la acumulación de la riqueza y el usufructo de la propiedad. No es sostenible, como señalan informes sobre desigualdad y riqueza en Estados Unidos, México e Inglaterra, que la pobreza haya aumentado, mientras existe un sector minoritario que no solo acumula y se apropia del capital del país, sino que asegura cada vez más beneficios para sí misma.
En este escrito parto de la tesis presentada por Thomas Piketty, economista francés, que en su libro sobre El Capital en el S XXI, aborda el tema de la concentración de la riqueza y la desigualdad a partir de los siguientes aspectos fundamentales:
- La necesidad de centrar el debate sobre estos temas a partir de los datos y la evidencia. Sin definir con precisión las fuentes, los métodos y los conceptos, es posible ver todo y su opuesto.La investigación social científica es y siempre será un tentativa e imperfecta. Pero la búsqueda paciente por hechos y patrones y el calmado análisis de los mecanismos sociales, económicos y políticos, que pueden explicarlos, puede ayudar a informar el debate democrático y enfocar la atención en las preguntas correctas. Esto puede ayudar a redefinir los términos del debate, desenmascarar ciertas nociones preconcebidas y fraudulentas, y colocar las diferentes posiciones sobre un escrutinio crítico.
- El principio de la escasez: formulada por David Ricardo, quien publicó los Principios de Política Ecónomica e Impuestos en 1817, según el cual la principal preocupación de las sociedades debía ser la evolución de largo término de los precios de la tierra y de las rentas. David Ricardo estaba interesado en la siguiente paradoja lógica: una vez la población continuara creciendo, la tierra tendería a ser cada vez más escasa, relativa a otros bienes. La Ley de la oferta y demanda implica entonces que el precio de la tierra continuaría elevándose, de la misma forma que las rentas pagadas a los terratenientes. Los terratenientes de esta forma, reclamarían un creciente porcentaje de la riqueza nacional, haciendo que la proporción correspondiente al resto de la población disminuya, alterando el equilibrio social. Para Ricardo, la única respuesta aceptable lógica y políticamente era imponer un impuesto que aumentase progresivamente a la rentas de la tierra. Esta paradoja es de vital importancia para entender la distribución global de la riqueza en el siglo XXI. De continuar la tendencia al aumento del costo de la tierra al período 2010- 2050 o hasta el 2100, el resultado es desequilibrio económico, social y político de los países. No existen mecanismos que permitan restaurar el equilibrio, y de hecho, el peor escenario es uno en que los terratenientes son dueños de toda la oferta de bienes existentes, y no existe forma de que se creen alternativas a este orden. A esta paradoja Ricardiana se le conoce como el principio de la escasez.
- El principio de la acumulación: Karl Marx, 50 años después describe en su tratado, El Capital, el que sería conocido como el principio de la acumulación infinita, entendido como la tendencia inexorable del capital de acumularse y concentrarse en unas pocas manos, sin que existiese un límite natural a este proceso. De esta forma, la base de la predicción de Marx indica que el capitalismo llegaría a su fin, por dos medios, uno cuando la tasa de retorno del capital disminuye persistentemente, acabando así con el motor de la acumulación y llevando al conflicto violento entre los capitalistas, o cuando la proporción del capital de la riqueza nacional creciese indefinidamente.
Tomando estos principios y situaciones postuladas con anterioridad, y a partir de algunos datos disponibles, me dispongo, más que a formular una teoría, a reflexionar sobre como los enunciados anteriormente descritos se convierten en una especie de fenómenos manifiestos, influyendo, configurando y dando forma al crecimiento y ocupación del espacio en la ciudad de Panamá.
El Centro Financiero de Panama: acumulación de capital, alta liquidez y los nexos con el sector inmobiliario
La economía de Panamá a la fecha, se ha mantenido desde al menos aproximadamente el 2008 como una de las economías de mayor crecimiento, no solo de América Latina, sino del Continente, sorteando con bastante fortuna los embates de la crisis financiera del 2008. Durante este período el PIB de Panamá pasó de 21.1 a 42.9 billones de dólares. En términos relativos el crecimiento anual de la economía en su momento cúspide superó diez veces la tasa de crecimiento de la población (en el 2010 y 2011, el crecimiento económico de Panamá se colocó en el 10%, mientras la población solo se incrementaba 1.6% anual). En otras palabras se generaba, y aún se genera, muchísimo más dinero que gente en el país.
De acuerdo a datos del Instituto Nacional de Estadística y Censo, los sectores que en mayor proporción aportaron al crecimiento económico, fueron los de construcción (19%), suministro y producción de energía eléctrica (19%), explotación de minas y canteras (18%) y los hoteles y restaurantes (16%). El sector financiero por su parte aportó un 7.6% al crecimiento del PIB del país entre el 2010 y 2011.
No obstante, su limitada aportación, en comparación al resto de los sectores su importancia es clave para entender la dinámica de la economía panameña. Tal como lo indica una volante de promoción comercial del Scotia Bank en Panamá, la contribución al desarrollo económico del sector financiero queda reflejada en el alto nivel de préstamos otorgados anualmente, el 60% de los cuales se queda en el mercado interno, representando un valor cercano al 90% del PIB. En otras palabras, este sector es el que financia en gran medida el resto de sectores económicos del país.
El Centro Financiero de Panamá, es uno de los principales centros para depósitos de capitales principalmente latinoamericanos, colocándose en el número 48, del Global Index of Financial Centers (2014). Durante el período 2007- 2015, los activos del centro financiero de Panamá, prácticamente se duplicaron, pasando de 56.2 billones de dólares en el 2007 a 111.3 billones en el 2015. Actualmente los depósitos en el sistema bancario nacional representan el doble del PIB del país, mientras que el presupuesto de la nación, si se le compara con los activos del centro financiero, solo representan el 17% (17 billones de dólares). La líquidez del sistema financiero se coloca en torno al 60%.
No obstante sus enormes depósitos y su alta liquidez, según Standard and Poors, “Panamá no cuenta con un acreedor de último recurso. La liquidez de los bancos depende de su base de depósitos, siendo su principal fuente de fondeo ante la ausencia de una estructura de fondeo de mercado más profunda y un fondo para proteger su sistema financiero en el mediano plazo. El gobierno de Panamá brinda un respaldo ‘incierto’ al sistema bancario, ya que es difícil respaldar a los bancos grandes. Esta misma empresa considera que, “las prácticas de supervisión aún están rezagadas respecto a los estándares internacionales, ya que el método para calcular los requerimientos de capital no representa todos los riesgos que afrontan los bancos en Panamá”. En otras palabras, no hay un banco que pueda ‘rescatar’ a los grandes bancos en caso de una quiebra y la Superintendencia de Bancos no cuenta con mecanismos para establecer con claridad los depósitos que deben mantener los bancos para afrontar los riesgos que mantienen”.http://www.standardandpoors.com/ratings/articles/es/la/?articleType=HTML&assetID=1245325100332
Esta situación de acumulación capitales y alta liquidez del Sistema Financiero Panameño, condiciona en gran medida el comportamiento de la economía y el valor del dinero. Dos son los efectos producidos por este fenómeno, primero una tendencia a la baja en el valor del dinero, manifestada en una menor tasa de interés real. En el caso de Panamá, desde al menos 1990 (fecha desde la cual obtuve datos), la tasa de interés real ha descendido de forma constante, pasando de un 14 a un 3%, siendo la caída más significativa luego de la crisis financiera del 2008, cuando las tasas se redujeron desde el 8% a sus niveles actuales, o sea perdieron casi la mitad de su valor en un lapso de 7 años (la otra mitad la perderían en el período 1990- 2007).
El otro impacto de una acumulación significativa del capital y de liquidez en el sistema bancario es el aumento de la inflación y el problema de qué hacer con tanto exceso de capital en los bancos. En el 2013 el Banco Nacional de Panamá se vio obligada a recomprar anticipadamente parte de la emisión de deuda emitida años anteriores con el fin de deshacerse de parte de la liquidez ‘excedente’ que mantenía a esa fecha.(http://laestrella.com.pa/economia/banco-nacional-exceso-liquidez/23473319)
Otra forma en que los bancos panameños han puesto a circular parte de esa liquidez excedente ha sido el crédito hipotecario. Para el 2009, el Banco de América reportaba que, por primera vez en la historia reciente, los bancos panameños han estado dedicando más préstamos a hipotecas que al crédito corporativo, un fenómeno que se debe a la gran cantidad de liquidez en el sistema y a la negativa de las corporaciones a pedir prestado en ese momento. Para los bancos las hipotecas constituyen, al menos en Panamá, un sector de bajo riesgo. http://www.bnamericas.com/en/news/banking/Banks_turn_to_home_lending_to_put_excess_liquidity_to_work?idioma=en
Esta tendencia, se ratifica para el momento presente. En los primeros cinco meses de 2015, los créditos nuevos se incrementaron para el sector de la construcción en $238 millones o 20%, las hipotecas en $89 millones o 9.2%, las empresas financieras en $78 millones o 18.4% y el consumo personal e $61 millones o 5.2%. La mayor expansión del saldo del crédito en el Sistema Bancario Nacional se produjo en las hipotecas, con $753 millones, el consumo personal con $447 millones y la construcción con $366 millones. http://laestrella.com.pa/economia/prestamos-nuevos-cayeron-33/23881480
Al analizar la serie de datos desde 1975, el monto del crédito hipotecario del Centro Financiero de Panamá ha pasado de 288 a 11,881 millones de dólares. El 58% de este incremento se ha dado en el período 2011 al 2015. En comparación durante el período 1975- 1985, el incremento fue de solo 418 millones de dólares. Al mismo tiempo, las tasas de referencia del mercado local hipotecario han mostrado una tendencia hacia la baja en el período 1985- 2015, pasando del 13 al 5.5%. De esta forma, la relación entre el dinero prestado para fines hipotecarios y la ganancia que se obtiene del mismo se ha reducido, lo que afecta la rentabilidad de este tipo de operaciones.
Esto ha tenido un impacto en la distribución del crédito hipotecario para vivienda, el cual se divide en aquel crédito ofrecido bajo las condiciones establecidas por la Ley de intereses preferenciales (viviendas hasta los B/120,000 dólares), que reciben un subsidio por parte del Estado con el fin de facilitar el acceso de las clases baja y media a la oferta de vivienda; y aquellas sobre este tope, y que no reciben ningún incentivo por parte del Estado.
En el período 2005- 2010, el saldo del crédito hipotecario pasó de 3,341 a 9,675 millones de dólares. Si bien, en términos absolutos, tanto el crédito otorgado bajo los incentivos de la ley de intereses preferenciales, como aquellos que no se acogen a este incentivo han mantenido una tendencia al aumento, al analizar la composición de este crédito podemos ver que mientras en el 2005, el crédito para la compra de viviendas sin interés preferencial representaba solo el 21% (407 millones de dólares) del crédito otorgado, diez años después esta proporción se ha duplicado, llegando al 41% (2,531 millones de dólares). El 53% del crédito hipotecario para viviendas con y sin interés preferencial se encuentra distribuido entre tres bancos, el Banco General (26%), Banistmo (17%) y la Caja de Ahorros (10%). Especialmente en el caso de Banco General es de interés anotar que el mismo mantiene relaciones (a través de miembros de su junta directiva) con más de 20 empresas del sector inmobiliario en Panamá.
Como veremos más adelante, este proceso de acumulación de capitales ha provocado que la inversión se dirija hacia actividades y valores de mayor rentabilidad que los depósitos en banco, la compra de oro o instrumentos financieros. Uno de estos sectores ha sido el de inversión inmobiliaria (tanto en viviendas como en el sector comercial de depósitos, oficina y centros comerciales), a través del cual es posible utilizar el ambiente construido como un ‘depósito’ para invertir la plusvalía durante tiempos de estancamiento o de pérdidas en otros sectores. Las secciones a continuación, explican en primera instancia, los mecanismos de ‘conversión’ de la liquidez existente en bienes inmobiliarios altamente valorizables, y los efectos que dichos mecanismos especulativos tienen sobre la configuración de la ciudad.
Los rascacielos y su relación con la colocación de capitales y el ciclo económico
El rascacielos permaneció desde sus orígenes a finales del s XIX y durante cerca de ocho décadas del siglo XX, como un fenómeno de la urbe norteamericana (Barr, J). El mismo constituye un producto de la última evolución de la industrialización y la hyperdensificación del urbanismo, el rascacielos se constituye en una expresión moderna del poderío de la arquitectura y las corporaciones (Urban Operations).
Durante el siglo XX el rascacielos reemplazó a la fábrica y el ferrocarril, de la misma forma en que los sectores de la información y los servicios han reemplazado la industria pesada y la manufactura como los sectores dominantes de la economía. De esta forma, no debería sorprendernos que el rascacielos sea una importante manifestación del ciclo económico del siglo XX, de la misma forma en que los canales, ferrocarriles y fábricas lo fueron en períodos anteriores.
El rascacielos se convirtió en un elemento fundamental en la construcción de la metrópoli, especialmente porque en forma colectiva, los rascacielos construyeron el skyline, una entidad completamente nueva, la cual le permite a la ciudad transmitir su poderío. La asociación entre las ciudades y sus skylines se ha convertido en un elemento esencial de la identificación de una ciudad. Esta relación es tan manifiesta, que al realizar una búsqueda en Google de imágenes de cualquier ciudad, las fotografías del skyline son las que primero aparecen en los resultados.
Este sentido aspiracional y de identidad, unido a la competencia entre las diferentes ciudades por atraer inversiones y capital a su entorno, ha impulsado otro fenómeno que define la existencia de los rascacielos, la continua competencia por la construcción del ‘rascacielos más alto’ de la ciudad, del país, de la región, del mundo. Como fenómeno económico, esta competencia por la construcción ‘del rascacielos más alto’ se encuentra relacionada a una serie de factores, entre los que se incluyen, los altos precios del suelo, la disponibilidad de capital a bajo costo (bajas tasas de interés) y laxas regulaciones en cuanto al control del tamaño o la forma en la construcción de edificaciones de alturas en las ciudades.
En este sentido, el Índice de Rascacielos (Lawrence, 1999), se propone como una forma de establecer una relación coincidental entre la construcción del edificio más alto y el ciclo de negocios, mostrando que la construcción de los rascacielos se encuentra altamente correlacionada con los vaivenes en el ciclo de negocio. Este índice permitió establecer que la construcción del ‘edificio más alto del mundo’ sirve como indicador para la identificación de crisis económicas.
De acuerdo a Mark Thorton, economista norteamericano, este índice explica tanto la ocurrencia de las crisis económicas, como los mecanismos que relacionan la construcción de los rascacielos con los ciclos económicos. Este autor señala que se han dado cuatro burbujas en la construcción de rascacielos en el siglo XX, separados por períodos de relativa normalidad y ciclos económicos menos severos. El patrón en estas crisis contiene los siguientes elementos: a) un período de ‘dinero fácil´, que lleva a una rápida expansión de la economía y un boom en el mercado de valores. En particular, el relativo fácil acceso al crédito alimenta un aumento sustancial en el gasto de capital. El gasto en capital fluye en dirección de las nuevas tecnologías, la cual crea nuevas industrias y transforma las existentes en términos de su estructura y tecnología. Es aquí cuando la construcción del edificio más alto inicia. En algún punto, luego de esto, información negativa inicia el pánico en los mercados financieros, hay un declive relativo de los bienes de capital fijo. El desempleo crece, especialmente en industrias intensivas en el uso de tecnología y capital.
Cuando el precio del suelo aumenta, el incentivo necesario para hacer la propiedad de la tierra rentable también aumenta. Combinado con el bajo costo del capital debido a las bajas tasas de interés, los propietarios de la tierra buscarán construir estructuras más intensivas en capital. En el distrito central de negocios, esto significa un uso más intensivo de la tierra, y de esta forma, edificios más altos. El costo de la tierra causa un efecto que aumenta el costo por planta de un edificio de una dada altura, y crea el incentivo para construir edificios más altos, con el fin de distribuir el costo de la construcción del edificio en un mayor número de pisos. A más alto el costo de la tierra, mayor el tamaño de los edificios.
No obstante, el mal cálculo para identificar el inicio y el final del ciclo puede ocasionar que muchas inversiones no logren las ganancias estimadas. Esto finalmente ocasiona que la sociedad pierda recursos valiosos en el proceso de construir edificios que son malas inversiones o luego son subutilizados.
El fenómeno de los rascacielos en ciudad de Panamá surge entonces como efecto de una serie de condiciones económicas y urbanísticas que hacen atractiva la colocación de capitales en el desarrollo de este tipo de infraestructura, entre las que se encuentran:
- Condiciones geológicas y paisajísticas favorables: un bajo nivel de riesgo sísmico en el área de ciudad de Panamá, una topografía de formas planas y la cercanía al mar han contribuido al desarrollo del entorno ideal para el desarrollo de un skyline similar al de ciudades globales como New York, Boston, Los Ángeles o Tokio.
- La existencia de un Centro Financiero Internacional desde la década de 1970, el cual ha facilitado el acceso a capital bajo condiciones altamente favorables para la realización de estas inversiones. Con la reversión del Canal a administración panameña, el proceso de apertura y atracción de inversión extranjera encuentra un entorno favorable, el cual se ve exacerbado por condicionantes externos como la crisis pos 9/11 en los Estados Unidos, y que posicionan ventajosamente a Panamá como destino alternativo o refugio de los capitales que tradicionalmente habían estado invirtiendo en ciudades como Miami. Como veremos más adelante, el acceso a financiación a costos bajos es un estímulo importante para el desarrollo de los rascacielos en ciudades globales.
- Escasa regulación respecto a la construcción en altura. La zonificación urbana de Panamá, laxa en sus contenidos de diseño arquitectónico y carente de un interés por formular un carácter propio, han permitido la construcción en altura, sin que medien mecanismos de control u ordenación relacionados con la preservación de una relación entre los edificios que se construyen y el entorno que le rodean. Los códigos de zonificación de las áreas urbanas no incluyen límites en cuanto a la altura de los edificios, utilizando como mecanismo de regulación la densidad (hab/has).
- La posición geográfica de Panamá y el estímulo que este representa para promoverse como Hub de las Américas, lo cual le ha permitido atraer sedes regionales de empresas y organizaciones globales. Estas mismas ventajas de ubicación, estabilidad política y macroeconómica (baja inflación, estabilidad monetaria) han posicionado a Panamá con un destino favorito para la adquisición de bienes inmuebles como terceras residencias o como inversión especulativa.
Este clima favorable ha colocado a la Ciudad de Panamá entre las 20 ciudades en el mundo con el mayor número de rascacielos de 150 m o más de altura (posición 17, 42 edificios), superando así a otras urbes globales como Miami (24, 31 rascacielos), Moscú (27, 29 rascacielos), San Francisco (38, 21 rascacielos) y Londres (44, 15 rascacielos). De entre las ciudades Latinoamericanas, Panamá figura en la posición más alta, seguida por Sao Paolo (54, 11 rascacielos), Ciudad de México (60, 10 rascacielos) y Buenos Aires (66, 9 rascacielos) (Council of Tall Buildings and Urban Habitat, 2013).
Respecto a la posición que Panamá ocupa en este ranking, el Concilio de Edificios Altos y Hábitat Urbano, en su reporte del 2013 indica que, “Panamá continua golpeando por encima de su tamaño, completando edificios de 200 metros o más de altura. La expansión del Canal de Panamá, y el atractivo de comprar propiedades real estate en una zona costera urbana y tropical continua atrayendo interés comercial y residencial a un país que ahora tiene 19 edificios altos sobre 200 metros, pero que no tenía ninguno hasta fecha tan reciente como el 2008” (CTBUH, 2014).
El análisis de los datos del mercado inmobiliario permite establecer que: a) la altura máxima de los edificios construidos ha tenido un incremento sostenido, desde que el inicio del registro en 1979, pasando de 25 a 80 pisos en 2013; b) entre el 2001 y el 2013 la construcción de rascacielos en la ciudad de Panamá parece haber tenido un pico, que alcanzó su máximo en el 2007, con 48 rascacielos y 1,394 pisos construidos; c) los rascacielos en Panamá se distribuyen principalmente en San Francisco (46%), la Ave. Balboa, Punta Paitilla, Punta Pacífica y Costa del Este, siendo los que están frente al mar, y especialmente los que se encuentran en Costa del Este, los de mayor valor actualmente.
El precio de los apartamentos en las torres y edificios del centro de ciudad de Panamá oscila entre 105,000 a 4,1 millones de dólares, siendo el precio promedio B/ 347,344.50. Las áreas con los precios por metro cuadrado más altos se encuentran en la Ave. Balboa, Punta Pacífica y Costa del Este con valores entre 1,800 a 4,700 dólares por metro cuadrado, registrando un valor promedio para el centro de ciudad de Panamá de 1,534 dólares por metro cuadrado. Estos valores coinciden en gran medida con trabajos realizados por otros analistas como CBRE Panamá, en sus informes sobre el mercado inmobiliario de residencia suntuosa en Panamá.
Crisis de asequibilidad de la vivienda y la expulsión hacia el extrarradio
Según un artículo de The City Lab (http://www.citylab.com/housing/2015/06/the-big-money-behind-tall-buildings/395690/?utm_source=SFFB) , el elevado precio de los apartamentos y la exclusividad de los barrios donde se construye hace de los rascacielos una herramienta atractiva para la especulación inmobiliaria. En ciudades como Nueva York, el desarrollo de apartamentos asequibles ha disminuido, y se encuentra desvinculado de las verdaderas necesidades de la gente. Los millonarios están drenando enormes sumas de dinero en propiedades real estate en zonas urbanas, influyendo tremendamente los mercados.
Este mismo reporte, continua señalando que:
“Que tan gran cantidad de capital esté buscando bienes inmobiliarios en ciudades globales como NY, San Francisco, Los Angeles, Londres o Dubai, significa que las leyes de la oferta y demanda de vivienda no están funcionando como solían hacerlo. La demanda por viviendas como bienes de inversión se ha demostrado insaciable, para ambos, inversionistas y compradores. En ciudades como NY el mercado de viviendas de lujo se ha apreciado hasta un 57%, así que los inversionistas se encuentran muy motivados a poner su dinero en efectivo en lugares como este.
Hasta tanto, la demanda por estas ‘cajas de depósitos de dinero en los cielos’ permanezca fuerte, la tendencia general de los promotores será construir para los super ricos globales. En adición, los precios de la tierra en los mercados más atractivos permanecen altos, lo cual hace la financiación de proyectos más asequibles, poco atractivos o aún imposibles de realizar para los promotores privados. La preocupación es que los desarrollos de super lujo, podrían hacer las cosas peores, llevando los precios de la tierra aún más altos y fomentando un ciclo virtuoso para los inversionistas que ven las propiedades real estate como un activo que se aprecia constantemente, hasta que se convierte en una burbuja”.
En el caso de ciudad de Panamá, lo que se observa es que buena parte de la oferta de vivienda en el centro urbano se encuentra dominada por proyectos que se encuentran fuera del rango del interés preferencial (mecanismo que busca facilitar el acceso a la vivienda a las capas medias y bajas). Una revisión de la oferta inmobiliaria tanto de vivienda unifamiliar como de proyectos de edificios de apartamentos en el Área Metropolitana de Panamá, nos permitió identificar que las viviendas con los precios más bajos por metro cuadrado (entre 1 a 500 dólares) se encontraban en los distritos de La Chorrera, Arraiján y en los corregimientos de Pedregal, Tocumen, 24 de diciembre, mientras que en el área que comprende los corregimientos de San Francisco, Bethania, hasta llegar al corregimiento de Juan Díaz, los precios para vivienda unifamiliar se encuentre entre los 500 a 3,500 dólares, mientras que para apartamentos puede llegar hasta los 4,700 dólares por metro cuadrado.
La oferta de vivienda a precios asequibles se ha estado contrayendo paulatinamente. Al observar los datos de CONVIVIENDA sobre la oferta de apartamentos por rangos de precios (que es la tipología de vivienda que uno esperaría encontrar y que es posible y rentable de construir en el centro de la ciudad), se puede observar que en el rango de hasta los B/85,000.00 solo se proyectaba construir 254 apartamentos para el 2014, lo que representa solo el 10.5% de los apartamentos ofertados. El rango de apartamentos con valores entre 120 mil a 250 mil dólares concentra el 52% de la oferta proyectada para este año (1,253). Para el año 2015, CONVIVIENDA reporta una proyección de construir solo 197 apartamentos en el rango de hasta los 90 mil dólares, mientras que en el rango de 120 mil a 250 mil dólares se proyectaba construir unos 700 apartamentos (56% de lo proyectado para el 2014). En ambos casos se observa que la oferta de apartamenos dentro del rango del interés preferencial es sumamente reducida, si tomamos en cuenta que hablamos de una ciudad de más de un millón de habitantes.
Al analizar los datos de CONVIVIENDA sobre el porcentaje de viviendas construidas sobre el rango de interés preferencial y el monto de las hipotecas otorgadas para este mismo producto por el Sistema Bancario Nacional, es posible observar que con el 25% de las viviendas vendidas bajo este rango, la proporción del monto de hipotecas otorgadas es del doble que el monto de aquellas vendidas por debajo del interés preferencial. En otras palabras, el 25% de las viviendas vendidas se obtuvieron unos 6 mil millones de dólares, mientras que el otro 75% (aquellas por debajo del rango de interés preferencial) representó la mitad de este monto (unos 3,000 millones de dólares).
La mayor parte de la construcción de la vivienda asequible se da hacia la periferia. El efecto más notable de el elevado precio de la tierra y la vivienda en el centro de ciudad de Panamá, es que se sigue empujando a la población a vivir hacia la periferia, aún cuando el centro se encuentra vacío. Proyecciones del INEC nos indica que para el 2020, mientras la población del centro urbano se mantendrá estable, pasando de poco más de 400,000 a unos 500,000 habitantes, la periferia del Área Metropolitana de Panamá tendrá un incremento de casi 500 mil habitantes (pasando de unos 900,000 a más de 1.4 millones de habitantes). Buena parte de esta población corresponde en mayor medida a familias jóvenes.
Consideraciones finales
Esta revisión cruzada de datos de la Superintendencia de Bancos de Panamá, páginas de web inmobiliarias, textos académicos, datos demográficos y socioeconómicos está motivada por comprender las relaciones entre elementos poco abordados en Panamá sobre los mecanismos que relacionan la distribución de la riqueza, la crisis económica, el boom inmobiliario y la falta de vivienda asequible en el centro urbano de Panamá.
- Es necesaria realizar una revisión estructural de la Ley de intereses preferenciales. Si bien en un principio esta ley estuvo orientada a facilitar el acceso a la vivienda por parte de las clases medias y bajas, ante la imposibilidad de afrontar el reto que había representado la invasión masiva de tierras durante la décadas de 1960 y 1970, en la actualidad es un instrumento que no es acorde con las necesidades y las tendencias en cuanto al crecimiento urbano. Sin que haya sido declarado por nadie, ni que sea de forma directa un tema de noticia en los diarios actualmente asistimos a una crisis de asequibilidad de la vivienda tanto en términos generales como para el caso específico de la vivienda en el centro de la ciudad.
- Como se desprende los datos de CONVIVIENDA, ha existido una tendencia sostenida a aumentar el precio de la vivienda, lo que ha hecho que en la actualidad no exista vivienda por debajo de los 40 mil dólares (de hecho las proyecciones de CONVIVIENDA hablan de que el precio más bajo partirá de los 50 mil dólares). Para el caso de la vivienda en el centro urbano, el precio más bajo se encuentra sobre los 85 mil dólares. A la luz de estos datos es posible considerar que es necesario revisar Ley de Intereses preferenciales para que pueda por un lado, resolver el tema de fomentar la existencia de una oferta de vivienda pagable por las capas más bajas de la sociedad. La otra modificación deseable estaría orientada a estimular la posibilidad de elección por parte del consumidor del lugar donde se decide escoger residencia. En la actualidad, los términos en que la Ley se encuentra estructurada no incorporan mecanismos que estimulen a los promotores a construir vivienda en los centros urbanos, condenando a los ciudadanos que se acogen a este incentivo a vivir en la periferia.
- Otro elementos fundamental para lograr equilibrar esta oferta desigual de vivienda es el desarrollo de una Política de Vivienda que obligue a los promotores a ser incluyentes. En la actualidad el Estado se encuentra desprovisto de mecanismos que permitan obligar a los promotes a incluir en sus proyectos una distribución equilibrada de la oferta de vivienda, permitiendo la construcción de guetos tanto de ricos como de pobres, agravando el problema de la segregación. Seguramente, un cambio en la Ley de intereses preferenciales con el fin de cambiar su enfoque actual a uno que tome en cuente la necesidad de crear vivienda asequible en el centro, requeriría de un instrumento de este tipo para poder funcionar.
- Diseñar y establecer instrumentos de política que permitan alinear las políticas de crédito hipotecario y para la construcción con las políticas de vivienda, protección ambiental y riesgo de desastres, además de establecer controles más estrictos para evitar la especulación inmobiliaria. Es necesario que el sector bancario empiece a adoptar un código de buenas prácticas que incorpore aquellas visiones de sostenibilidad que emanan de la sociedad civil y del propio Estado. Lineamientos como el que aquellas inversiones o solicitudes de crédito que conlleven la ocupación de áreas en riesgo por desastres, sean susceptibles de causar conflicto social o destruir áreas naturales ecológicamente sensibles o prioritarias para su conservación, deben ser incorporados como parte de las políticas de crédito bancario, ya que en este punto se encuentra la génesis de la mayor parte de las inversiones privadas que se realizan sobre el territorio. Un ejemplo, de este tipo de alineamientos se encuentra en los temas de la adopción de leyes para el control de lavado de capitales, ejercicios similares para la protección de otros intereses del Estado deben realizarse con el fin de lograr este objetivo.
- Incorporar como parte del análisis y la planificación urbana a los actores del sector bancario y financiero. Esto es parte del punto anterior. Se hace necesario que los análisis sobre el ciclo económico, las tendencias en cuanto a la inversión del capital y elementos macroeconómicos sean incluidos como insumos para la planificación y ordenamiento territorial. Como hemos podido ver en este análisis, las tendencias en los ciclos económicos son fundamentales para entender los tiempos de la inversión privada. Comprender en qué momentos se puede entrar en una fase de alza o baja en la economía es de vital importancia para poder acompasar la inversión pública en infraestructura, establecer mecanismos de control a la especulación inmobiliaria o identificar los momentos más propicios para la revisión o ajuste de normas urbanísticas.
En la introducción de este escrito incorporé los principios económicos de David Ricardo y Karl Marx sobre la escasez y la acumulación infinita. La reflexión final de este escrito tiene que ver con ambos. Por un lado, como ciudad debemos enfrentarnos a la condición de que bajo las condiciones actuales en que el centro urbano se encuentra tomado por la especulación inmobiliaria haciendo inviable la realización de proyectos de vivienda asequible a la mayoría de los ciudadanos, el destino de una continua expansión de la ciudad hacia la periferia y un perpetuo aumento del costo de la vivienda hará del tema una crisis permanente. En este caso se cumple el principio de David Ricardo, en que existe una escasez de tierras que hace prácticamente imposible cambiar el modelo de crecimiento caótico y desparramado que tiene el Área Metropolitana de Panamá.
El segundo principio, el de la acumulación infinita, me hace reflexionar sobre la necesidad de controles sobre la riqueza, la inversión y el capital. En la actualidad el sector inmobiliario se encuentra controlado por la banca, y esto le da mucha preporendancia ante el poder político. Se hace necesario que desde la sociedad civil se impulsen iniciativas que nos lleven hacia la creación de instrumentos de control a la concentración del poder económico. Un ejemplo de este tipo de mecanismos lo encontramos en la Ley Anti Monopolio de los Estados Unidos, la cual busca “regular la conducta y organización de las corporciones, generalmente para promover la competencia para el beneficio de los consumidores”, y que sirve como mecanismo tanto para impulsar este principio económico, como de instrumento para controlar el poder económico en interés público. El desarrollo de una herramienta de este tipo ayudaría (en una condición en que los tribunales y reguladores funcionen adecuadamente) a fiscalizar e intervenir, en los casos que sea requerido, dentro de los actores del sector inmobiliario y financiero (los cuales se encuentran íntimamente ligados) para evitar la existencia de acuerdos, que por un lado creen situaciones de escasez ficticia y por el otro permitan la acumulación de poder económico ‘a un nivel que constituya un peligro para el poder político’. La reciente crisis financiera ha impulsado el debate sobre la necesidad de establecer este tipo de controles sobre el sector financiero, posición que ha sido apoyada por economistas como Joseph Stiglits (ganador del Nobel). http://baselinescenario.com/2009/04/22/the-missing-witness/
Adam Smith a este propósito señalaba que: “La gente del mismo oficio rara vez se reúnen, incluso para la alegría y la diversión, pero cuando lo hacen, la conversación termina en una conspiración contra el público.”
