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mapas, visualización y análisis de datos

El proceso de desarrollo urbano e inmobiliario en Panamá

Si expongo el recorrido es porque no quiero olvidar de donde partí. A lo largo de la trayectoria, me di cuenta de que cuanto más aprendo menos sé. Por eso, no traigo verdades en mis bolsillos, sino más dudas. No ofrezco certezas, sino preguntas. No espero respuestas, sino reflexiones.

Luiz Ruffato

Una de las inquietudes que ha derivado de la realización de análisis sobre las dinámicas urbanas, a partir de los datos de censos y encuestas nacionales, se relaciona con la necesidad de identificar elementos clave del desarrollo de las mismas, tales como, el ritmo de crecimiento, su grado de consolidación en cuanto al espacio ocupado y la determinación de unidades regionales con dinámicas y centros propios.

Una fuente de datos que consideramos de utilidad para abordar estas cuestiones son las estadísticas sobre el número de lotes y urbanizaciones aprobados en proceso de construcción, disponibles en el sitio web del MIVIOT.

Utilizando estos datos, datos del Censo de Población y Vivienda 2010 y otras fuentes disponibles, generamos una serie de infografías que permiten identificar algunos patrones en cuanto al desarrollo de las áreas urbanas de Panamá.

Los mapas presentados en este artículo, permiten identificar dos conceptos centrales a partir de los cuales uno podría sugerir algunas otras observaciones e hipótesis. Estas dos ideas centrales serían: i) la identificación en los mapas elaborados de cuatro grandes regiones urbanas en el país, (Región Occidental, la Región Central, Cordón urbano de playas y montañas y la Región Metropolitana); ii) la visualización de los límites físicos de cada una de estas regiones y  de estos espacios urbanos respecto a sus alrededores rurales.

A partir de estas dos ideas centrales, las reflexiones presentadas en este artículo abordan en primera instancia, la caracterización de las regiones identificadas y las implicaciones del desarrollo inmobiliario que los datos del MIVIOT reflejan para el futuro de cada una de estas regiones y para el conjunto del país.

Región Occidental: incluye los corregimientos urbanos de las provincias de Bocas del Toro y Chiriquí, siendo el principal núcleo urbano la ciudad de David. Es la zona con menor crecimiento en el desarrollo de urbanizaciones (42 urbanizaciones durante el período 2008- 2013). Con un crecimiento principalmente basado en la actividad agropecuaria, actividades agroforestales, de generación eléctrica y más recientemente de turismo, su lejanía del centro económico del país probablemente sea el factor que mayormente pese en su crecimiento económico.

Región Central: es el área más extensa y dispersa, abarcando los núcleos urbanos de las provincias de Veraguas, Herrera, Los Santos y el suroeste de Coclé, posee una población menor a la que encontramos en la Región Occidental (179,643 hab), aunque el número de viviendas respecto al total existentes al 2010 es ligeramente mayor (7% en la Región Central, 5% en la Región Occidental). Su configuración en cuanto a la actividad económica es similar a la de la Región Occidental, (actividad agropecuaria, turismo en los últimos años).

Los Santos es la provincia que registra el mayor incremento de nuevas viviendas (17.6%), mientras que Veraguas es la que presenta el menor dinamismo (2%) en cuanto a lotes en construcción respecto a las viviendas existentes al 2010.

Cordón urbano de playas y montañas: consecuente con las políticas implantadas desde la década de 1990 (con el Plan Maestro de Desarrollo Turístico de Panamá, OEA 1993) cuando se vislumbró por primera vez la idea de un desarrollo basado en el turismo de playas como mecanismo principal para impulsar el crecimiento económico de toda la zona que va desde Punta Chame hasta la costa de Río Hato. La cercanía de esta zona de playa con áreas de montaña a menos de una hora de distancia ha impulsado el desarrollo de proyectos inmobiliarios que ofrecen el disfrute de ambos tipos de paisajes. Para esta zona de playas, Penonomé sería el principal centro urbano debido a su cercanía y la presencia de servicios comerciales e institucionales de diversa índole.

Proyectos como el recién inagurado aeropuerto internacional de Río Hato, el desarrollo de resorts de playas e incluso proyectos más periféricos, como la explotación minera en Donoso, tienen un impacto importante en la situación que actualmente refleja esta zona.

Los datos sobre proyectos de urbanizaciones en construcción que publica el MIVIOT indican que:

  • Esta región es la segunda del país con el mayor número de lotes (7,519) y urbanizaciones en construcción (83).
  • Es la región con el mayor porcentaje de lotes en construcción respecto a las viviendas construidas al 2010. Los lotes en construcción representan el 28% del total existente a la fecha del último Censo.
  • En esta región, corregimientos como Sorá, Nueva Gorgona y El Espino, registran un incremento de entre 110 a 120% de nuevas viviendas en construcción, respecto a las existentes.
  • En términos globales, los lotes en construcción en los distritos de San Carlos y Chame representan un incremento del 50% respecto al número de viviendas existentes al 2010.

Varias son las reflexiones que surgen al observar los datos para esta región. ¿Contarán los municipios de esta región con la capacidad para desarrollar la infraestructura de apoyo que soporte el desarrollo de estos proyectos inmobiliarios?, y ¿se convertirá finalmente esta región de playas en un apéndice de la Región Metropolitana, es esa la tendencia real que señalan los desarrollos en esta zona?

Región Metropolitana de Panamá: como hemos comentado en posts anteriores, la hiperconcentración de actividades y generación de riquezas de esta zona la convierten en un imán de atracción continua para la población. Básicamente, uno podría suponer que los datos del MIVIOT continúan reflejando un patrón de expulsión de los desarrollos de viviendas para los sectores medios y bajos hacia las periferias. Este proceso ha traído como uno de sus resultados más evidentes la conurbanización del corredor transísmitco de Panamá- Colón y el crecimiento de las ciudades dormitorio al este y oeste del Canal.

La Ciudad de Panamá, por su parte, definida como centro urbano de la Región Metropolitana y los desarrollos inmobiliarios en altura y rellenos – o de ciudad jardín en la antigua zona del Canal- mantienen un perfil principalmente orientado hacia los estratos más altos, con precios de miles de dólares por m2 tal como lo indican reportes elaborados por empresas como CB Richard Ellis y sitios de compra- venta de bienes raíces.

Lo más revelador es el considerable número de nuevas viviendas que se desarrollarán hacia las áreas rurales de los distritos de La Chorrera y Arraiján. Algunas suposiciones sobre esta tendencia hacia la ocupación de esta zona, que desde la década de 1950 se ha caracterizado por ser una zona agrícola, podrían encontrarse en:

  • La construcción en 2008 de la potabilizadora de Panamá Oeste, en el corregimiento de La Represa, la cual es administrada por la ACP, con una capacidad de producción de 40 millones de agua al día.
  • El acelerado proceso de urbanización de las áreas más próximas al centro urbano de La Chorrera – Arraiján y de la autopista que une estos centros y el previsible aumento del precio de la tierra en los lotes que aún quedan sin desarrollar.

Los datos del MIVIOT para esta Región indican que:

  • Se distinguen 4 subregiones como parte de la Región Metropolitana, Panamá Norte, Panamá Este, Panamá Oeste y la Ciudad de Panamá.
  • Panama Oeste es la subregión con el mayor número de lotes (44,282) y urbanizaciones (188) en construcción del país. Es así mismo la región donde se da el mayor incremento del número de nuevas viviendas (41.4%) respecto a las existentes al 2010.
  • Por su parte el Casco Urbano (Ciudad de Panamá) es la subregión con el menor número de lotes (840) y urbanizaciones (18) en construcción. Es así mismo la que menor dinamismo refleja en cuanto a la proporción de nuevas viviendas respecto a las existentes (2%).

Las condiciones en que se da el desarrollo inmobiliario en las áreas rurales cambiarán dramáticamente la caracterización de estos corregimientos, los cuales en pocos años pasarán de ser rurales a incorporarse como zonas urbanas periféricas de la Región Metropolitana. Corregimientos como Nuevo Emperador en Arraiján, Mendoza, La Represa y El Arado en La Chorrera, entre otros verían aumentar el número de viviendas existentes al 2010 hasta en un 200% en el corto plazo, lo que tiene el potencial de transformarlo todo: las relaciones sociales, el medio ambiente, el transporte, los servicios, la estructura urbana, la calidad de vida y la propia sostenibilidad de la cuenca hidrográfica del Canal de Panamá.

Imagen de noche que permite apreciar las zonas más urbanizadas del país, mismas que coinciden con aquellas donde actualmente se construyen más viviendas.

Imagen de noche que permite apreciar las zonas más urbanizadas del país, mismas que coinciden con aquellas donde actualmente se construyen más viviendas.

El destino de lo rural (o no urbanizado): los datos ubican a Panamá como uno de los países con la menor densidad de población y como de los más altos en cuanto a su tasa de urbanización. Actualmente el 75% de la población del país vive en áreas urbanas, con un 43% concentrado en la Región Metropolitana de Panamá. Con estos datos la pregunta que resta es, ¿qué pasará con las áreas rurales del país?

Las áreas rurales de Panamá son rurales e indígenas. Áreas donde existe un alto grado de marginación y vulnerabilidad dadas por bajos niveles de cobertura en servicios básicos como agua y electricidad. Son áreas donde en su mayoría solo existen servicios básicos de salud y educación y hay muy poco acceso a bienes y servicios de todo tipo.

De continuar este modelo de desarrollo intensivo en cuanto a la ocupación de unas pocas áreas urbanas del país, toca repensar, ¿cuáles serán las alternativas para los que decidan quedarse en la periferia (el espacio rural o no urbanizado)? ¿De qué forma el Estado e incluso el sector privado, darán respuesta a las necesidades de esta población? Necesidades que seguirán existiendo y agudizándose en la medida en que el proceso de urbanización se acelere.

No deberíamos pensar en el desarrollo de las ciudades sin establecer los mecanismos de subsistencia para esas áreas rurales que de alguna forma actuarán como reserva cultural, ambiental y económica de las ciudades. Igualmente se hace necesario crear mecanismos que permitan crear comunidades y no dormitorios. Ciudades que no continúen agudizando los problemas en la calidad de vida de los ciudadanos.

Limitaciones de los datos

La principal limitación de los datos publicados se han centrado en el formato (pdf), lo cual ha dificultado poder realizar análisis que permitan desagregar los lotes construidos antes del Censo de 2010, lo que causa imprecisiones en el cálculo de viviendas nuevas respecto a las existentes en el 2010.

Los datos de Bocas del Toro corresponden a datos de los anteproyectos aprobados, no de los construidos, debido a que estos datos no estaban disponibles en el sitio web del MIVIOT, por lo cual podrían representar sobre estimaciones.

3 comments

  • Interesante análisis. Sería bueno levantaran uno sobre asentamientos informales. La documentación es escaza y muy confidencial en el MIVI siendo esta una institución pública la información debe ser pública para todos.

    • carlosg16@gmail.com on August 23, 2014 at 11:37 am said:

      Reply

      Estamos trabajando en un mapa de este tema, esperamos que pronto esté terminado para su publicación. Gracias Cinthia por seguir nuestro blog y saludos!

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